Umowa najmu lokalu użytkowego może ulec zakończeniu na różne sposoby: w związku z umową stron, upływem określonego czasu bądź na skutek wypowiedzenia, zarówno tego z zachowaniem określonych terminów, jak i tego bez ich zachowania, ale tylko w szczególnych wypadkach.

Jednym ze szczególnych wypadków, w którym to może dojść do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego bez zachowania okresu wypowiedzenia, jest sytuacja, w której to najemca dopuszcza się zwłoki w uiszczaniu czynszu należnego za korzystanie z lokalu użytkowego.

Taka zwłoka, by mogła stać się przyczyną wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, musi być równa minimum sumie odpowiadającej kwocie należnej za dwa pełne okresy płatności. Co ważne, należy zauważyć, że reguła ta znajduje zastosowanie jedynie względem czynszu, a nie innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego. Ponadto najemca musi ponosić odpowiedzialność za powstałą zwłokę. Nie może być ona wynikiem zdarzenia losowego. Więcej na ten temat można przeczytać pod tym adresem: http://umowanajmu.info/wypowiedzenie-umowy-najmu-uzytkowego-brak-zaplaty-czynszu/.

Suma zaległych płatności musi być równa minimum dwóm pełnym czynszom wynikającym z umowy najmu lokalu użytkowego. Nie oznacza to jednak, że konieczne jest, by były to dokładnie dwie następujące po sobie opłaty. Wystarczy, że suma zaległości będzie równa sumie odpowiadającej dwóm czynszom należnym wynajmującemu na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego. W związku z tym można sobie wyobrazić sytuację, w której to najemca regularnie płaci tylko 50% należnej opłaty i tym samym dopiero po czterech miesiącach zostaną spełnione warunki do wypowiedzenia umowy bez zachowania odpowiednich terminów.

W przypadku umów o najem lokali użytkowych skorzystanie z tego uprawnienia, dla swojej skuteczności, wymaga zawiadomienia najemcy na piśmie o planowanym wypowiedzeniu wraz z ustanowieniem dodatkowego terminu miesięcznego dla zapłaty zaległego czynszu. Pismo mające na celu ostrzeżenie najemcy nie może być równocześnie pismem wypowiadającym stosunek najmu lokalu użytkowego. Warto zwrócić uwagę, że od momentu wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, powyższa regulacja z kodeksu cywilnego znajduje zastosowanie jedynie do lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne.

W przypadku najmu lokali mieszkalnych ustawodawca przyjął, iż wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.