Może się zdarzyć, że najemca zalega z czynszem wynikającym z umowy najmu lokalu użytkowego i wcale zaległości tych nie ma zamiaru uregulować. W takiej sytuacji, zgodnie z art.670 KC wynajmującemu przysługuje uprawnienie do zajęcia rzeczy ruchomych najemcy znajdujących się w lokalu użytkowym. Wynajmujący lokal użytkowy może z tego uprawnienia skorzystać również w przypadku nieopłacania tzw. świadczeń dodatkowych (opłaty związane z eksploatacja lokalu, bieżącymi remontami) określonych w umowie najmu lokalu użytkowego. Więcej na ten temat można przeczytać na blogu umowanajmu.org.pl we wpisie dotyczącym czynszu w umowie najmu.

Prawem zastawu ustawowego są objęte jedynie zaległości z ostatniego roku poprzedzającego egzekucję z przedmiotów uprzednio zajętych. Z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotów zastawu wypłaca się wynajmującemu lokal użytkowy, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi, należności za ostatni rok wraz z odsetkami za ten okres. Właśnie ze względu na to pierwszeństwo (wpływające negatywnie na sytuację pozostałych wierzycieli najemcy – dłużnika) pojawia się ograniczenie prawa zastawu jedynie do należności za jeden rok.

Regulację tę można stosować zarówno do przedmiotów najmu będących rzeczami nieruchomymi, np. lokali użytkowych, jak i do rzeczy ruchomych, w których istnieje możliwość akumulacji rzeczy własnych najemcy, np. samochód. W przypadku lokali mieszkalnych zająć można również rzeczy należące do członków rodziny, którzy mieszkają wraz z najemcą.

Zajęcia można dokonać względem wszystkich rzeczy znajdujących się w lokalu użytkowym, niezależnie od tego, w jakim celu i na jak długo się tam znalazły. Niemniej wraz z ich usunięciem z lokalu użytkowego prawo zastawu wygasa.  Nie ma żadnych przeciwskazań do tego, by prawem zastawu objąć wszystkie rzeczy należące do najemcy i w danej chwili znajdujące się w lokalu użytkowym, jeśli jest to uzasadnione wysokością powstałych  uprzednio zobowiązań na rzecz wynajmującego, a wynikających z umowy najmu lokalu użytkowego.

W przypadku lokali mieszkalnych pojawia się dodatkowa regulacja prawa zastawu w postaci art. 686 KC.  Stanowi ona, że ustawowym prawem zastawu, prócz rzeczy najemcy lokalu użytkowego, można objąć również rzeczy członków jego rodziny, którzy razem z nim zamieszkują. Zamieszkiwanie w tej sytuacji oznacza faktyczne przebywanie w danych lokalu z zamiarem stałego pobytu w nim. Należy przyjąć, że przepis art. 686 k.c. odnosi się do członków rodziny najemcy, w szerokim tego sformułowania znaczeniu, które obejmuje krewnych, powinowatych, związanych węzłem prawnym przysposobienia, jak i konkubentów.

Należy pamiętać, że prawo zastawu ustawowego na rzeczach znajdujących się w przedmiocie najmu (także w lokalu użytkowym) wynika wprost z przepisów prawa – czyli z kodeksu cywilnego. W związku z tym dla powstania prawa zastawu nie jest konieczne zawarcie odrębnych postanowień dotyczących tych kwestii w umowie najmu lokalu użytkowego – przepisy te działają z mocy prawa.