Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 668 kodeksu cywilnego podnajem lub oddanie w bezpłatne używanie przedmiotu najmu jest dopuszczalne, jeśli umowa najmu tego wyraźnie nie zabrania.

Niemniej, na mocy art. 688.2, zasada ta zostaje właściwie wyłączona względem lokali użytkowych tak długo jak nie ma w tej sprawie zgody wynajmującego. Jedynym wyjątkiem od tego, przewidzianym w przepisie, jest sytuacja, w której to osobą trzecią ma być osoba, względem której wynajmujący posiada obowiązek alimentacyjny.

Zgoda wynajmującego na podnajem lokalu użytkowego może zostać wyrażona zarówno już w treści umowy najmu lokalu użytkowego, jak i następczo podczas trwania stosunku najmu. Wynajmujący może jednak odmówić wydania takiej zgody bez podania żadnej przyczyny. Jeżeli chciałbyś przeczytać bardziej szczegółowe informacje na ten temat polecam Ci artykuł dotyczący podnajmu lokalu użytkowego znajdujący się na blogu umowanajmu.info prowadzonym przez prawnika specjalizującego się w umowach najmu – Wojciecha Rudzkiego.

Umowa podnajmu lokalu użytkowego zawarta bez otrzymania uprzedniej zgody wynajmującego nie jest nieważna ani bezskuteczna. Można przyjąć, że zostaje ona w takiej sytuacji zawarta pod warunkiem zawieszającym jej skuteczność aż do momentu otrzymania następczej zgody wynajmującego.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (należy pamiętać, że tej ustawy nie stosuje się do umów najmu lokali użytkowych, lecz do najmu mieszkań) w sytuacji, gdy mimo braku zgody dojdzie do formalnego (na podstawie umowy) bądź nieformalnego podnajmu lub bezpłatnego użyczenia lokalu, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć stosunek najmu z nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.