Wynajmujący jest przede wszystkim zobowiązany wydać najemcy lokal użytkowy i to w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ponadto winien utrzymywać lokal w odpowiednim stanie przez cały okres trwania stosunku najmu. Obowiązkowi temu towarzyszą jednak dwa ograniczenia. Po pierwsze wynajmujący nie jest zobowiązany do ponoszenia kosztów drobnych nakładów związanych ze zwykłym użytkowaniem lokalu użytkowego (m.in. drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian itp.) . Wydatki te ponosi najemca. Ponadto wynajmujący nie ma obowiązku przywracania lokalu użytkowego do stanu poprzedniego, jeżeli uległ on zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności.

Wynajmujący jest również zobowiązany zapewnić najemcy spokojne korzystanie z lokalu użytkowego. Należy przez to rozumieć nie tylko powstrzymywanie się od działań niezgodnych z postanowieniami umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego, ale również konieczność ochrony najemcy przed wszelkimi zakłóceniami ze stron osób trzecich. Obowiązek ten może być realizowany zarówno poprzez działania faktyczne podejmowane przez wynajmującego, jak i podnoszone przez niego roszczenia na drodze sądowej. W razie niedopełnienia powyższego obowiązku wynajmujący lokal użytkowy ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za nienależycie wykonane lub niewykonane świadczenie.

Ponadto wynajmujący ma obowiązek zwrócić najemcy lokalu użytkowego koszty dokonanych przez niego samodzielnie napraw, jeśli pomimo uprzedniego zgłoszenia usterki przez najemcę, sam nie podjął on odpowiednich kroków w celu jej usunięcia. Takiego zwrotu najemca może żądać już w trakcie trwania stosunku najmu lokalu użytkowego.

Wynajmujący odpowiada również za wady lokalu użytkowego, chyba że najemca wiedział o nich w chwili podpisywania umowy. Pojęcie wady obejmuje zarówno wady prawne, jak i fizyczne, które ograniczają lub uniemożliwiają korzystanie z lokalu użytkowego zgodne z zawartą umową.