Umowa najmu lokalu użytkowego jest stosunkiem obligacyjnym, w którym to węzeł prawny powstaje pomiędzy najemcą a wynajmującym. Taka konstrukcja prawna nie chroni w żaden sposób najemcy lokalu użytkowego w sytuacji zbycia przedmiotu najmu przez wynajmującego na rzecz osoby trzeciej.

W związku z tym ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie art. 678 KC, który to stanowi, że w sytuacji takowego zbycia nabywca ex lege wstępuje na miejsce zbywcy w stosunek najmu i tym samym dochodzi do wzmocnienia ochrony najemcy.

Ochrona przyznana najemcy lokalu użytkowego na podstawie art. 678 KC jest jednak, co do zasady, ograniczona. Nabywca lokalu użytkowego ma możliwość wypowiedzenia stosunku z zachowanie terminów ustawowych, nawet jeśli umowa najmu w tej kwestii stanowi odmiennie.

Ochrona najemcy lokalu użytkowego z art. 678 KC staje się jednak bezwzględna gdy umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną – w tym przypadku nabywca przedmiotu nie ma możliwości przerwania trwającego stosunku najmu.

Ochrona najemcy lokalu użytkowego jest silniejsza także w przypadku wpisania umowy najmu do księgi wieczystej danej nieruchomości – w tym przypadku prawo wpisane wcześniej zyskuje pierwszeństwo przed wpisanymi później na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych.

W przypadku, gdy nabywca lokalu użytkowego nie zastosuje się do reguł z art. 678 KC i zakończy stosunek najmu w inny sposób niż wskazany w tymże artykule, odpowiedzialność odszkodowawczą względem najemcy ponosi zbywca (pierwotny wynajmujący). Zbywca ma możliwość zastrzeżenia w umowie sprzedaży lokalu użytkowego pomiędzy nim a nabywca konieczności dochowania postanowień umowy najmu przez nabywcę. W takiej sytuacji na najemcy lokalu użytkowego ciąży obowiązek natychmiastowego zawiadomienia zbywcy przedmiotu najmu o ewentualnym niedotrzymaniu postanowień umownych zakresie zakazu przedwczesnego zakończenia stosunki najmu i tym samym umożliwieniu mu podniesienia odpowiednich zarzutów względem nabywcy.