Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Decyduje o tym, co do zasady wola stron, która została wyrażona w umowie najmu. Jest to zgodne z ogólną zasadą swobody umów obowiązującej w prawie cywilnym. Niniejszy wpis został opracowany na podstawie informacji znalezionych na blogu umownajmu.info – umowa najmu lokalu użytkowego. Jeżeli chciałbyś uzyskać więcej informacji na ten temat, odwiedź tego bloga prowadzonego przez prawnika specjalizującego się w umowach najmu – Wojciecha Rudzkiego.

Swoboda uregulowania tej kwestii umownie, zgodnie z wolą stron, ulega ograniczeniu na podstawie art. 661 KC w postaci przyjęcia założenia, że każda umowa najmu (w tym także umowa najmu lokalu użytkowego) zawarta na czas dłuższy niż 10 lat, po upływie tego okresu staje się automatycznie umową zawartą na czas nieoznaczony. Ponadto pojawia się jeszcze regulacja z art. 674, która w razie wątpliwości, w sytuacji przedłużania umowy najmu lokalu użytkowego, każe przyjmować, że jest to przedłużenie na czas nieoznaczony.

Określenie okresu trwania umowy najmu ma duże znaczenie ze względu na późniejsze terminy jej wypowiedzenia, które dla umów zawartych na czas nieoznaczony są, co do zasady, odpowiednio dłuższe. Zasada ogólna wyrażona w art. 673 KC w przypadku umów najmu zawartych na czas nieoznaczony odsyła albo do ustaleń umownych lub, w razie ich braku, do terminów ustawowych, których długość zależna jest od sposobu płacenia czynszu. Gdy czynsz jest płatny rzadziej niż raz na miesiąc, to umowa może zostać wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego. W przypadku, gdy czynsz jest płatny raz na miesiąc, to okres wypowiedzenia skraca się do jednego miesiąca naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Natomiast, gdy czynsz jest płatny jeszcze częściej niż raz na miesiąc, ale nie codziennie, to okres wypowiedzenia wynosi 3 dni. W przypadku najmów dziennych okres wypowiedzenia wynosi jeden dzień.

Powyższe terminy ustawowe nieznajdują zastosowania względem umów najmu lokali użytkowych. Termin wypowiedzenia takich umów zawartych na czas nieoznaczony wynosi zawsze 3 miesiące, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie (art.688 KC). Należy pamiętać o tym,

W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego zawieranej na czas nieoznaczony strona nie jest zobligowana podać przyczyny jej wypowiedzenia, jeśli czyni to z zachowaniem odpowiednich terminów. Zasada ta ulega specyficznym ograniczeniom w przypadku najmu lokali użytkowych podlegających regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów.