Najważniejsza sytuacja, w której wynajmujący lokal użytkowy ma obowiązek świadczyć na rzecz wynajmowanego lokalu użytkowego są naprawy z art.663 KC. Niewywiązanie się z tego obowiązku przez wynajmującego pozwala najemcy dokonać koniecznych napraw w lokalu użytkowym we własnym zakresie, ale na koszt wynajmującego.

Wynajmujący lokal użytkowy ma obowiązek dokonać wszelkich napraw, bez których normalnego korzystanie z rzeczy jest utrudnione bądź uniemożliwione. Wszystkie inne naprawy, które nie czynią przedmiotu najmu niezdatnego do użytku, obciążają najemcę i są to tzw. drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy.

Możliwa jest zmiana granicy pomiędzy tymi wzajemnymi obowiązkami w umowie najmu lokalu użytkowego, poprzez rozszerzenie obowiązku wynajmującego lub najemcy. Terminem odpowiednim do wykonania napraw koniecznych jest termin, który w danych okolicznościach jest normalnie potrzebny do wykonania napraw z uwzględnieniem charakteru lokalu użytkowego, rozmiaru napraw, sposobu ich dokonania, możliwości uzyskania potrzebnych materiałów

By najemca lokalu użytkowego mógł domagać się zwrotu kosztów od wynajmującego na skutek samodzielnego dokonania napraw, konieczne jest wcześniejsze wezwanie do ich dokonania w odpowiednim terminie. Inaczej nie powstanie roszczenia o zwrot kosztów poniesionych na lokal użytkowy na podstawie art. 663 KC. Można wtedy jedynie mówić o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Ponadto najemca lokalu użytkowego, który dokonał napraw na swój koszt, nie może w żadnym wypadku domagać się zwrotu kosztów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zawsze jedyną drogą dla uzyskania należnej zapłaty jest jedynie podstawa z art.663 KC.

Obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny w analizowanym zakresie, poza regulacją art. 663 KC, zostały szczegółowo określone w art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów i obejmują obowiązek: 1) dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (z zastrzeżeniem, że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy); 2) dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Więcej informacji na temat nakładów wynajmującego na lokal użytkowy możesz znaleźć na blogu umownajmu.edu.pl we wpisie dotyczącym obowiązków napraw lokalu spoczywających na wynajmującym. Blog ten jest prowadzony w innej formule od mojego i zawiera informacje dotyczące nie tylko umowy najmu lokalu użytkowego, lecz także umowy najmu mieszkania. Nie mniej jednak znalezione tam informacje mogą okazać się przydatne.