Dzierżawa jest to umowa wzajemna, w której to wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płacić za to czynsz. Może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nie. W związku z ogromnym podobieństwem tej instytucji do najmu, ustawodawca już na wstępie stanowi, że należy stosować do umowy dzierżawy przepisy dotyczące najmu, zachowując niewielkie odmienności określone w dziale o dzierżawie.

Od umowy najmu lokalu użytkowego dzierżawa różni się przede wszystkim tym, że dzierżawca jest uprawniony nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale i do pobierania z niego pożytków – zarówno naturalnych, jak i cywilnych. Tym samym przedmiotem dzierżawy mogą być jedynie takie przedmioty lub prawa, które dają możliwość pobierania z nich pożytków. Najczęstszym, ale nie jedynym, przedmiotem dzierżawy są grunty rolne.

Stosunek dzierżawy jest stosunkiem trwalszym od stosunku wynikającego z umowy najmu lokalu użytkowego i maksymalny czas oznaczony, na jaki można zawrzeć tę umowę, to 30 lat. Ponadto, ze względu na możliwość pobierania pożytków, to na dzierżawcy ciąży obowiązek dokonywania wszelkich napraw, które są niezbędne dla zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Dzierżawca nigdy nie może oddać przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego. Naruszenie tego obowiązku umożliwia wydzierżawiającemu wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Również okresy, po których można wypowiedzieć umowę dzierżawy w przypadku zwłoki w płatnościach, są dłuższe niż przy umowie najmu lokalu użytkowego. Tak samo ‘klasyczny; okres wypowiedzenia w przypadku dzierżaw na czas nieoznaczony jest dłuższy niż ten przewidziany dla stosunku najmu lokalu użytkowego.

W razie braku postanowień umownych, inne są również ustawowe terminy płatności czynszu w przypadku dzierżawy. Czynsz jest płatny tutaj półrocznie i to z dołu. Możliwe jest również żądanie obniżenia czynszu przez sąd, w sytuacji gdy wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, planowany przychód z przedmiotu dzierżawy uległ zmniejszeniu. W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego zasadą są miesięczne terminy płatności.

Ustawowe prawo zastawu zostało rozszerzone, względem umowy najmy lokalu użytkowego, na wszelkie rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, a znajdujące się w obrębie przedmiotu dzierżawy, chociażby nie były własnością dzierżawcy. Więcej informacji na temat umowy dzierżawy można znaleźć na stronie umowadzierzawy.com.pl oraz na wikipedii.