Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego z powodu braku zapłaty czynszu najmu
Umowa najmu lokalu użytkowego może ulec zakończeniu na różne sposoby: w związku z umową stron, upływem określonego czasu bądź na skutek wypowiedzenia, zarówno tego z zachowaniem określonych terminów, jak i tego bez ich zachowania, ale tylko w szczególnych wypadkach. Jednym ze szczególnych wypadków, w którym to może dojść do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego bez zachowania okresu wypowiedzenia, jest sytuacja, w której to najemca dopuszcza się zwłoki w uiszczaniu czynszu należnego za korzystanie z lokalu użytkowego. Taka zwłoka, by mogła stać się przyczyną wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, musi być równa minimum sumie odpowiadającej kwocie należnej za dwa pełne okresy…
Read More »Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego
Zgodnie z ogólną zasadą każda umowa najmu lokalu użytkowego może być w każdym czasie rozwiązany na podstawie porozumienia stron. Ponadto stosunek najmu może ulec zakończeniu na skutek upływu okresu, na który został zawarty lub na skutek wypowiedzenia zarówno w przypadku umowy na czas oznaczony, jak i w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony. W przypadku umów najmu lokali użytkowych zawieranych na czas oznaczony, możliwość wypowiedzenia stosunku musi być wyraźnie zaznaczona w treści porozumienia. Natomiast w przypadku umów najmu lokalu użytkowych zawieranych na czas nieoznaczony wypowiedzenie może zostać dokonane z zachowaniem odpowiednich terminów – umownych bądź, w razie ich braku, ustawowych….
Read More »Podnajem lokalu użytkowego
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 668 kodeksu cywilnego podnajem lub oddanie w bezpłatne używanie przedmiotu najmu jest dopuszczalne, jeśli umowa najmu tego wyraźnie nie zabrania. Niemniej, na mocy art. 688.2, zasada ta zostaje właściwie wyłączona względem lokali użytkowych tak długo jak nie ma w tej sprawie zgody wynajmującego. Jedynym wyjątkiem od tego, przewidzianym w przepisie, jest sytuacja, w której to osobą trzecią ma być osoba, względem której wynajmujący posiada obowiązek alimentacyjny. Zgoda wynajmującego na podnajem lokalu użytkowego może zostać wyrażona zarówno już w treści umowy najmu lokalu użytkowego, jak i następczo podczas trwania stosunku najmu. Wynajmujący może jednak…
Read More »Zbycie lokalu użytkowego w trakcie trwania umowy najmu – czy wpływa na umowę najmu?
Umowa najmu lokalu użytkowego jest stosunkiem obligacyjnym, w którym to węzeł prawny powstaje pomiędzy najemcą a wynajmującym. Taka konstrukcja prawna nie chroni w żaden sposób najemcy lokalu użytkowego w sytuacji zbycia przedmiotu najmu przez wynajmującego na rzecz osoby trzeciej. W związku z tym ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie art. 678 KC, który to stanowi, że w sytuacji takowego zbycia nabywca ex lege wstępuje na miejsce zbywcy w stosunek najmu i tym samym dochodzi do wzmocnienia ochrony najemcy. Ochrona przyznana najemcy lokalu użytkowego na podstawie art. 678 KC jest jednak, co do zasady, ograniczona. Nabywca lokalu użytkowego ma możliwość wypowiedzenia stosunku…
Read More »W jakiej formie powinna być zawarta umowa najmu lokalu użytkowego?
Co do zasady umowa najmu lokalu użytkowego zostaje zawarta na skutek złożenia zgodnych oświadczeń woli przez strony i jej forma może być dowolna. Samo wydanie przedmiotu najmu nie należy już do elementów konstruujących samą umowę, ale do obowiązków wynajmującego w ramach już nawiązanego stosunku najmu lokalu użytkowego. W przypadku umów najmu nieruchomości oraz lokali wymagana jest jednak forma pisemna, jeśli są one zawierana na okres dłuższy niż rok. Niezachowanie formy pisemnej powoduje, że umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony i jest to jedyny skutek. Forma pisemna z datą pewną chroni najemcę lokalu użytkowego przed możliwością wypowiedzenia umowy przez nabywcę lokalu…
Read More »